【MyGoNews衷柏宣/專題報(bào)導(dǎo)】統(tǒng)計(jì)「板橋浮洲合宜住宅」、「機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7站合宜住宅」、「臺(tái)北市公營住宅」、「捷運(yùn)局共構(gòu)公營住宅」等個(gè)案，總計(jì)在2014年將有12407戶陸續(xù)完工，等於是未來3年期間，每年有4135戶的「合宜住宅+公營住宅」以預(yù)售或新成屋模式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以一件中型個(gè)案平均總銷售戶數(shù)160戶來看，相當(dāng)於政府每年推出26件平價(jià)住宅個(gè)案。臺(tái)北市、新北市一下子多出這麼大的供應(yīng)量，對(duì)於一般房地產(chǎn)市場(chǎng)無是預(yù)售或成屋市場(chǎng)，都將產(chǎn)生一定程度的影響。

2012年「國家建設(shè)計(jì)畫」對(duì)房地產(chǎn)有明確政策

因?yàn)楸表n領(lǐng)導(dǎo)人驟逝，加上歐債危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴，造成了臺(tái)股出現(xiàn)重挫，國安基金於是啟動(dòng)了護(hù)盤機(jī)制，希望能夠穩(wěn)定股市，馬英九總統(tǒng)也在2011年12月22日召開「財(cái)經(jīng)對(duì)策小組」會(huì)議，並提出7點(diǎn)結(jié)論。然而，這7項(xiàng)結(jié)論中，並沒有關(guān)於房地產(chǎn)的任何訊息，是否房地產(chǎn)的狀況，在政府現(xiàn)階段規(guī)劃中是不被關(guān)心的產(chǎn)業(yè)？答案不是，因?yàn)樵诮?jīng)建會(huì)公佈的2012年「國家建設(shè)計(jì)畫」裡，對(duì)於房地產(chǎn)發(fā)展，有很明確的政策指導(dǎo)方針，只不過，這樣的方向，未必是房地產(chǎn)業(yè)者樂於看見的趨勢(shì)。

馬總統(tǒng)召開第一次「財(cái)經(jīng)對(duì)策小組」會(huì)議，聽取中央銀行彭總裁所提出的「歐債危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)金融之衝擊」分析報(bào)告，以及金管會(huì)陳主委所提出的「強(qiáng)化金融市場(chǎng)措施」報(bào)告，並做成以下7點(diǎn)結(jié)論：

「財(cái)經(jīng)對(duì)策小組」7點(diǎn)結(jié)論

(1)對(duì)金管會(huì)所提金融協(xié)助措施，例如協(xié)助中小企業(yè)取得資金、協(xié)調(diào)銀行公會(huì)提供債務(wù)協(xié)商自律規(guī)範(fàn)、股票質(zhì)押暫行補(bǔ)充原則，應(yīng)請(qǐng)積極辦理，並掌握時(shí)效。

(2)增加對(duì)中小企業(yè)信?；鹬柚?0億元，預(yù)計(jì)可增加保證金額1120億元，挹注中小企業(yè)貸款1400億元，以充分供應(yīng)中小企業(yè)資金需求。

(3)對(duì)於2012年1月即將開辦之第一期節(jié)能家電補(bǔ)助，屆期視成效擴(kuò)大辦理；對(duì)各縣市LED路燈的補(bǔ)助要訂定具體目標(biāo)、積極執(zhí)行，並且視其成效擴(kuò)大辦理。

(4)提供失業(yè)者勞保紓困貸款，每人10萬元，並對(duì)非自願(yuàn)性失業(yè)勞工協(xié)商銀行緩繳房貸本金，每戶可達(dá)600萬元，以及展延還款，以照顧因經(jīng)濟(jì)景氣變動(dòng)遭受影響之勞工朋友生活。

(5)肯定金管會(huì)報(bào)告中穩(wěn)定股市之措施，對(duì)於金管會(huì)所建議，四大基金應(yīng)以追求長期投資績效為目標(biāo)，可由相關(guān)單位組成小組積極推動(dòng)。

(6)請(qǐng)金管會(huì)積極輔導(dǎo)保險(xiǎn)業(yè)在確保長期投資報(bào)酬下，引導(dǎo)中長期資金投入公共建設(shè)，以提振內(nèi)需。

(7)國安基金之啟動(dòng)已發(fā)揮應(yīng)有之效果，仍請(qǐng)適時(shí)運(yùn)作以確保股市之安定及流動(dòng)性。

2012年房地產(chǎn)，政府主軸就會(huì)是「居住正義」

這7點(diǎn)的財(cái)經(jīng)決議，與房地產(chǎn)業(yè)沒有任何關(guān)連，然而，在經(jīng)建會(huì)2011年12月22日的新聞資料中，公布了2012年「國家建設(shè)計(jì)畫」，這裡面對(duì)於房地產(chǎn)發(fā)展，可是有很多規(guī)劃，而主軸就是「公義安定社會(huì)」。經(jīng)建會(huì)表示，將調(diào)節(jié)住宅供需，推動(dòng)興建「合宜住宅」、「社會(huì)住宅」、「現(xiàn)代住宅」；辦理「整合住宅補(bǔ)貼資源實(shí)施方案」；辦理網(wǎng)站整合建置，建立不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格資訊登錄、透明化機(jī)制。

從經(jīng)建會(huì)這份2012年的「國家建設(shè)計(jì)畫」來看，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府的主軸就會(huì)是「居住正義」，除了以政策限制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作之外，政策推動(dòng)提升公辦住屋市場(chǎng)的供給量，讓市場(chǎng)居住需求能夠得到局部「分散效果」。房地產(chǎn)業(yè)者憂心表示，這種狀況，會(huì)讓原本不動(dòng)產(chǎn)的買方市場(chǎng)，被這種公辦住宅給吸引過去，民間市場(chǎng)的購買力道會(huì)跟著降低。

4件合宜住宅+出租住宅 衝擊房市

以最近最熱門的「板橋浮洲地區(qū)」與「林口A七機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)」的2處「合宜住宅」來說。「板橋浮洲合宜住宅」將興建4032戶，出租住宅448戶，共計(jì)4480戶，預(yù)計(jì)於2014年底前完工，2015年3月交屋。「機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7站合宜住宅」4塊基地中，A基地最少出售戶數(shù)為741戶，B基地最少出售戶數(shù)為843戶，C基地最少出售戶數(shù)為278戶，D基地最少出售戶數(shù)為468戶，4塊地合計(jì)最少出售戶數(shù)為2330戶，規(guī)定將在2011年底前動(dòng)工。遠(yuǎn)雄在A基地將興建19~26層建築共1360戶、皇翔在B基地蓋19~20層大樓共1716戶，名軒在C基地蓋14層樓共312戶，麗寶在D基地興建14層樓共572戶。

這兩件合宜住宅個(gè)案的「合宜住宅」總戶數(shù)就高達(dá)6810戶之多，這將吸納市場(chǎng)原本屬於一般住宅銷售的胃納量，這兩件合宜住宅個(gè)案，已經(jīng)從12月23日開始申請(qǐng)，申請(qǐng)期長達(dá)1年。

合宜住宅的政策，不是僅止於「板橋浮洲合宜住宅」與「機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7站合宜住宅」，臺(tái)北市也積極推動(dòng)多元供給公營住宅類型，預(yù)計(jì)在2014年要達(dá)到4808戶，臺(tái)北市政府已準(zhǔn)備透過4種管道以達(dá)成該目標(biāo)。此外，捷運(yùn)工程局聯(lián)合開發(fā)處也表示，包括新店站、新莊線先嗇宮站、中和線頂溪站、南勢(shì)角站共有789戶捷運(yùn)共構(gòu)宅將全數(shù)對(duì)外標(biāo)售，總坪數(shù)高達(dá)2.14萬坪，北市府希望將標(biāo)售金轉(zhuǎn)做公營住宅建設(shè)經(jīng)費(fèi)，繼續(xù)推動(dòng)公營住宅政策。以臺(tái)北市、新北市區(qū)域來看，配合中央「居住正義」的合宜住宅，在2014以前，合宜住宅估計(jì)總供應(yīng)戶數(shù)可達(dá)12407戶之多。

馬總統(tǒng)3大社會(huì)公義，落實(shí)居住正義

房地產(chǎn)業(yè)者直呼：「看來中央居住正義的公營住宅玩得很大，對(duì)於市場(chǎng)房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)一定程度的影響?！箻I(yè)者表示，12407戶等於是未來3年期間，每年有4135戶的「公營住宅」進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以一件中型個(gè)案平均總銷售戶數(shù)160戶來看，相當(dāng)於26件預(yù)售個(gè)案，「臺(tái)北市、新北市一下子多出這麼大的供應(yīng)量，對(duì)於市場(chǎng)的衝擊是一定有的啦！」房地產(chǎn)業(yè)者憂心的表示。

其實(shí)，在2012年12月22日召開「財(cái)經(jīng)對(duì)策小組」會(huì)議，政府的焦點(diǎn)是放在股市、金融，在2011年10月3日馬總統(tǒng)召開「黃金十年，國家願(yuàn)景」記者會(huì)中，則已經(jīng)說明公義社會(huì)、廉能政府兩大願(yuàn)景?？偨y(tǒng)馬英九表示，(1)政府將逐步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)價(jià)課稅，並(2)以奢侈稅打擊短期投機(jī)，也將(3)持續(xù)增加住宅供給，未來1、2年內(nèi)推出合宜住宅與社會(huì)住宅，落實(shí)居住正義。

馬總統(tǒng)指出，不動(dòng)產(chǎn)交易除落實(shí)實(shí)價(jià)登錄制度，還要逐步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)價(jià)課稅，並檢討土地徵收補(bǔ)償相關(guān)制度，徵收不隨便啟動(dòng)；一方面以市價(jià)進(jìn)行協(xié)議價(jià)購及市價(jià)補(bǔ)償，建立不動(dòng)產(chǎn)透明公平交易制度，但若要徵收一定要有公益性及必要性，不能隨便徵收土地。

居住正義，消極、積極都有作法

總統(tǒng)說，青年安心成家方案實(shí)施很成功，當(dāng)然會(huì)繼續(xù)並擴(kuò)大實(shí)施；在居住正義的實(shí)踐方面，會(huì)持續(xù)增加住宅供給，並打擊短期投機(jī)；而要打擊短期投機(jī)要靠奢侈 稅，嚴(yán)查人頭交易；但這還不夠，這是消極的，積極的還是要從增加供給來解決。

行政院長吳敦義說，政府推出新北市林口區(qū)的捷運(yùn)A7站推出合宜住宅外，又在板橋區(qū)浮洲推出合宜住宅。比起林口區(qū)A7 的5年不得脫手、5年內(nèi)出租的社會(huì)住宅不能收回的規(guī)定，政府在板橋區(qū)浮洲推出的第二案，延長到10年不能轉(zhuǎn)手、社會(huì)住宅10年內(nèi)不許收回轉(zhuǎn)售；加上政府在臺(tái)北市及新北市推出只租不售的社會(huì)住宅，就可以實(shí)現(xiàn)更好的社會(huì)正義與居住正義。

政府的居住正義，房地產(chǎn)業(yè)者未必喜歡

政府將透過兩個(gè)方式讓房屋供應(yīng)合理化，尤其是北臺(tái)灣地區(qū)的房屋供應(yīng)，一是增加住宅的供給，二是打擊短期的投機(jī)，兩者相輔相成。在公義社會(huì)願(yuàn)景當(dāng)中，馬總統(tǒng)提出6大施政主軸，其中包括居住正義，目標(biāo)將建立符合社會(huì)公義的整體住宅政策，減輕國民居住負(fù)擔(dān)。這樣的政策長期執(zhí)行下去，對(duì)於房地產(chǎn)來說，當(dāng)然不是一件好事。